Ako správne umiestňovať (obytné) budovy na pozemok

Máj 18, 2010 - rubrika: ARCHITEKTÚRA, Princípy navrhovania - autor: Peter Blaha

titulka Poloha budovy na pozemku nie je nikdy náhodná – je výsledkom možností, ktoré pozemok ponúka a architektonického zámeru, ktorý je regulovaný pravidlami a normami o umiestňovaní stavby. Toto umiestnenie v území musí rešpektovať ekologický, urbanistický a architektonický charakter a ďalej bezpečnostné, technické a klimatické podmienky prostredia a požiadavky na zdravé životné podmienky.



Pri umiestňovaní (rodinného) domu na parcelu je potrebné mať na pamäti urbanisticko-architektonické požiadavky, ktoré vyžaduje Slovenská technická norma č. 73 4301 – Budovy na bývanie. S niektorými pojmami a pravidlami sa architekt a projektant stretáva počas svojej praxe po celý život. Toto sú najdôležitejšie a najčastejšie používané:

 

VZDIALENOSŤ RODINNÉHO DOMU OD HRANICE POZEMKU

Vzdialenosť rodinného domu od hranice (susedného) pozemku nesmie byť menšia ako 3 metre. Vo výnimočných prípadoch môže stavebný úrad znížiť túto vzdialenosť na 2 metre.

Tieto pravidlá platia samozrejme iba v prípade samostatne stojacich rodinných domov. V prípade radovej zástavby je možné umiestniť dom až na hranicu vlastného pozemku – legislatíva takýto prípad rieši nasledovne: „stavbu možno umiestniť na hranicu pozemku, ak jej umiestnením nebude trvalo obmedzené užívanie susedného pozemku na určený účel“.

 

47 01

VZDIALENOSŤ MEDZI RODINNÝMI DOMAMI

Ak rodinné domy vytvárajú medzi sebou voľný priestor, vzialenosť medzi nimi má byť 10 metrov (odporúčaná vzdialenosť), nesmie však byť nižšia ako 7 metrov (minimálna vzdialenosť). Vzájomné vzdialenosti je potrebné merať na najkratších spojniciach medzi vonkajšími povrchmi obvodových stien domov, resp. od hraníc pozemku.

V mimoriadne stiesnených podmienkach môže stavebný úrad znížiť vzdialenosť medzi rodinnými domami až na 4 metre, ale len v prípade, ak v žiadnej z protiľahlých stien nie sú okná obytných miestností. V prípade, že na priečeliach domov sa nachádzajú okná obytných miestností, musí byť dodržaná odstupová vzdialenosť min. 7 metrov.

 

ZASTAVANÁ PLOCHA

Zastavaná plocha = plocha pôdorysného rezu vymedzená vonkajším obvodom zvislých konštrukcií uvažovaného celku (budovy, podlažia alebo ich častí); v I. podlaží sa meria nad podnožou alebo podmurovkou, pričom sa izolačné primurovky nazapočítavajú. (Ľudovo povedané – zastavaná plocha je plocha pôdorysného priemetu prvého nadzemného podlažia, t.j. plocha stavby v kontakte s terénom. Do zastavanej plochy sa nepočíta pôdorysný priemet markízy, balkónov a podobne.)

Zastavanou plochou stavby sa rozumie plocha ohraničená ortogonálnymi (pravouhlými) priemetmi vonkajšieho líca zvislých konštrukcií všetkých nadzemných a podzemných podlaží do vodorovnej roviny. Zastavanou plochou nadzemnej časti stavby sa rozumie plocha ohraničená ortogonálnymi priemetmi vonkajšieho líca zvislých konštrukcií všetkých nadzemných podlaží do vodorovnej roviny. Zastavanou plochou podzemnej časti stavby sa rozumie plocha ohraničená kolmými priemetmi vonkajšieho líca zvislých konštrukcií všetkých podzemných podlaží do vodorovnej roviny. (Izolačné prímurovky sa nezapočítavajú.) Podzemný objekt, nad ktorým sa nachádza voľná funkčná plocha na úrovni terénu, nemá zastavanú plochu.

Zastavanou plochou podlažia sa rozumie plocha pôdorysného rezu na úrovni horného okraja podlahy tohto podlažia ohraničená vonkajším okrajom obvodových konštrukcií tohto podlažia vrátane omietok. Pri objektoch poloodkrytých, resp. ich častí, je zastavaná plocha ohraničená vonkajším obvodom obalovej čiary vonkajšieho okraja zvislých konštrukcií. Do zastavanej plochy podlažia sa započítavajú aj plochy lodžií a arkierov. Pri zastrešených stavbách alebo ich častí bez zvislých konštrukcií je zastavaná plocha vymedzená ortogonálnym priemetom strešnej konštrukcie do vodorovnej roviny.

Pre zistenie zastavanej plochy pozemku sa zarátava plocha zastavaná nielen stavbou, ale aj odkvapovými chodníkmi, terasami na úrovni terénu, vonkajšími schodami mimo pôdorysu stavby a inými plošnými stavbami.

 

47 07HRUBÁ PODLAŽNÁ PLOCHA

Hrubá podlažná plocha podlažia je plocha celého podlažia vrátane ohraničujúcich a vnútorných deliacich konštrukcií (obvodových múrov, vnútorných priečok, atď).

Hrubá podlažná plocha objektu je súčet pôdorysných plôch všetkých plných nadzemných podlaží stavby a to vrátane konštrukcií a vnútorných otvorov, okrem podkroví.

 

47 08 ÚŽITKOVÁ PLOCHA BYTU (DOMU)

Je to súčet plôch obytných miestností a miestností príslušenstva bytu (domu) okrem plochy balkónov, loggií a terás. (Ľudovo povedané je to súčet plôch obytných miestností (obývacej izby, detských izieb, spálne), vrátane „príslušenstva bytu“ (domu), t.j. plochy vedľajších miestností, ktoré plnia komunikačné, hospodárske, alebo hygienické funkcie – hál, chodieb, schodísk, komôr, pivníc, záchodov, kúpeľní, atď.)

 

47 09 OBYTNÁ PLOCHA BYTU (DOMU)

Je to súčet plôch všetkých obytných miestností bytu (domu). Obytná miestnosť je taká miestnosť, ktorá svojím stavebnotechnickým riešením a vybavením spĺňa podmienky na trvalé bývanie (napr. obývacia izba, detská izba, spálňa, avšak nie hala, chodba, komora, pivnica, atď.)

(Ľudovo povedané obytná plocha je súčet plôch obývacej izby, detských izieb, spální, hobby miestností, atď – do tejto plochy sa nepočítajú plochy „príslušenstva bytu“ (domu) – haly, chodby, schodiská, komory, pivnice, záchody, kúpeľne, atď.). Kuchyňa s plochou väčšou ako 12 m2 sa považuje za obytnú miestnosť, čiže do obytnej plochy bytu sa započítava aj plocha kuchyne, ak tá má výmeru 12,01 m2 a viac.

 

OBOSTAVANÝ PRIESTOR

Obostavaný priestor je priestorové vymedzenie stavebného objektu ohraničeného vonkajšími vymedzujúcimi plochami.

 

 

Pri návrhu stavieb väčších ako sú rodinné domy sa projektant a architekt stretáva s tzv. zastavovacími podmienkami na umiestnenie stavieb na jednotlivých pozemkoch, ktoré určujú:

intenzitu zastavania a určenie prípustného a neprípustného druhu zastavania podľa druhu stavieb a ich účelového využitia najmä rozsah a mieru stavebného využitia vyjadrené koeficientom zastavanosti, indexom podlažnosti, koeficientom stavebného objemu, podielom zelene vrátane nezastavaných plôch na pozemku a limitmi podľa druhu stavby. Tieto parametre majú byť uvedené v územnom pláne riešenej lokality:

 

KOEFICIENT ZASTAVANIA (INDEX ZASTAVANÝCH PLÔCH)

47 02 Je to pomer medzi zastavanou plochou a plochou parcely. Pre rodinné domy sa zvyčajne pohybuje v rozmedzí 0,2 až 0,5 (20% až 50%). Vypočíta sa ako súčet zastavaných plôch vydelený plochou pozemku.

Index zastavaných plôch vyplýva z územného plánu a je daný hornou hranicou, ktorá nesmie byť prekročená. Index zastavaných plôch určuje hustotu zástavby – pásmo najnižšej hustoty (IZP < 0,1), pásmo strednej hustoty (0,1 < IZP <0,2) a pásmo najvyššej hustoty (0,2 < IZP).

 

 

 

KOEFICIENT VOĽNÝCH PLÔCH

Je opakom koeficientu zastavania. Určuje pomer voľnej (nezastavanej) plochy k celkovej výmere parcely.

 

 

INDEX PODLAŽNÝCH PLÔCH (IPP)

47 03 Určuje maximálnu prípustnú mieru využitia územia. Udáva pomer hrubej podlažnej plochy k celkovej výmere konkrétneho územia (parcely). Je to pomer medzi súčtom plôch nadzemných podlaží a plochou pozemku. Vyplýva z územného plánu a je daný hornou hranicou, ktorá nesmie byť prekročená.

 

 
 
 
 
INDEX STAVEBNÉHO OBJEMU (KOEFICIENT STAVEBNÉHO OBJEMU)

47 04 Je to pomer medzi stavebným objemom stavby a plochou pozemku. Koeficient stavebného objemu udáva, koľko m3 stavby je prípustných umiestniť na 1m2 plochy pozemku.

 

 

 

 

 

 

INDEX SPEVNENÝCH PLÔCH

47 05 Udáva pomer medzi plochou spevnených plôch a plochou pozemku. Spevnené plochy sú plochy so stavebnou úpravou, ktoré nie sú zastavané stavbou (spevnená plocha = opak rastlého terénu). Ako spevnené plochy sa počítajú dláždené chodníky, okapové chodníky, príjazdové cesty, terasy na úrovni terénu, exteriérové schodiská, dláždené detské ihriská, atď – t.j. všetky upravené povrchy na teréne, z ktorých nemôže dažďová voda vsakovať prirodzeným spôsobom do zeme. Súčasťou spevnených plôch parcely je aj zastavaná plocha stavby.

 

 

INDEX ZELENE (KOEFICIENT ZELENE)

47 06 Určuje veľkosť výmery plôch terénu s vegetačným krytom (plocha zelene na rastlom teréne) k celému bilancovanému územiu v %. Do tohto pomeru sa nezapočítavajú plochy zelených striech. Koeficient zelene definuje nároky na minimálny rozsah plôch zelene v rámci regulovateľnej funkčnej plochy. Index zelene je v podstate opakom indexu spevnených plôch parcely.

 

 

 

 

 

STAVEBNÁ ČIARA

Stavebná čiara určuje rozhranie medzi stavbou a nezastavanou časťou pozemku, polohu hrany budovy vo výške rasteného alebo upraveného terénu. Stavebná čiara predstavuje smernú líniu, ktorú má dodržať päta budúcej stavby (čiara styku stavby s upraveným terénom). Vymedzená je najmä v polohách s vyššími nárokmi na formovanie verejného priestoru. Je stanovená v územnom pláne a nesmie byť prekročená. Stavebná čiara sa nezhoduje s hranicou pozemku (nie je to jedna a tá istá vec, ale stavebná čiara v určitých prípadoch môže kopírovať hranicu pozemku).

Ľudovo povedané – stavebná čiara je čiara, ktorá určí hranicu umiestnenia objektu vo väzbe na verejný priestor, pričom je možné od nej ustúpiť smerom dovnútra pozemku v rozsahu povolenom v územnom pláne, prípadne ju prekročiť architektonickými prvkami ale tiež len v rozsahu povolenom v územnom pláne.

Podľa náväznosti budov rozoznávame stavebnú čiaru uzavretú (rozhranie súvisle a úplne v celej svojej dĺžke zastavané) a stavebnú čiaru otvorenú (rozhranie stavebne prerušované na hraniciach susediacich parciel stavebnými medzerami). Podľa záväznosti hovoríme o stavebnej čiare záväznej (rozhranie musí zástavba dodržať v celom svojom priebehu, tj. nesmie prekročiť ale ani ustupovať – s výnimkou arkierov, rizalitov a pod.) a stavebnej čiare neprekročiteľnej – (rozhranie nemusí byť dokročené, nemožno ho však prekročiť smerom von – opäť s výnimkou arkierov, rizalitov stanovenej hĺbky atď.). Pri blokoch môžeme rozlíšiť stavebnú čiaru vonkajšiu a vnútornú (vzdialenosť medzi nimi je potom "hĺbkou zástavby").

Podružná stavebná čiara je čiara ohraničujúca z uličnej strany pôdorys drobných doplnkových stavieb na pozemku (garáže, prístrešky, rampy, schodiská, atď).

 

ULIČNÁ ČIARA

Je to čiara, ktorá vymedzuje verejný uličný priestor, pričom je možné od nej ustúpiť do hĺbky zástavby, resp. prekročiť ju architektonickými prvkami (napr. balkónom), ak to v danej lokalite povoľuje územný plán.

 

 

ĎALŠIE DÔLEŽITÉ POJMY:

PODLAŽIE

Je to časť budovy vymedzená dvoma najbližšie nad sebou nasledujúcimi horizontálnymi deliacimi konštrukciami (ľudovo povedané je to priestor medzi podlahou a stropom budovy, t.j. napríklad prízemie, suterén, či ľubovoľné poschodie budovy). Budovy na bývanie môžu mať podzemné, nadzemné a ustupujúce podlažie (ustupujúce alebo ustúpené podlažie je najvyššie nadzemné podlažie stavby, ktorého zastavaná plocha je menšia ako 50% zastavanej plochy podlažia nachádzajúceho sa pod ním).

 

NADZEMNÉ PODLAŽIE

Za nadzemné podlažie sa považuje každé podlažie, ktoré má úroveň podlahy na úrovni priľahlého terénu, nad úrovňou priľahlého terénu, alebo v úrovni nie hlbšej ako 800 mm pod úrovňou priľahlého terénu v pásme širokom 5 metrov po obvode bytového alebo rodinného domu. Ostatné podlažia sú podzemné.

 

PODZEMNÉ PODLAŽIE

Za podzemné podlažie sa považuje každé podlažie, ktoré má úroveň podlahy o 800 mm (alebo viac) nižšie ako je najvyšší bod priľahlého terénu v pásme širokom 5 metrov po obvode bytového alebo rodinného domu. Ostatné podlažia sú nadzemné.

47 10

 

PODKROVIE

Je to vnútorný priestor domu prístupný z posledného (najvyššieho) nadzemného podlažia, ktorý je vymedzený konštrukciou krovu a ďalšími stavebnými konštrukciami a je určený na účelové využitie. Ďalšia definícia definuje podkrovie ako nadzemné podlažie, ktoré má nad min. 33% svojej plochy šikmý strop a jeho steny nadväzujúce na šikmý strop sú max. 1300 mm vysoké. Podkrovie sa nezahŕňa do počtu nadzemných podlaží, avšak uvádza sa menovite (napríklad rodinný dom má dve nadzemné podlažia a podkrovie).

 

POVALA

Vnútorný priestor domu vymedzený strešnou konštrukciou, ktorý je obvykle prístupný z posledného nadzemného podlažia bez účelového využitia na bývanie.

 

OBYTNÁ MIESTNOSŤ

Miestnosť, ktorá svojím stavebnotechnickým riešením a vybavením spĺňa podmienky na trvalé bývanie (ľudovo povedané napr. obývacia izba, detská izba, spálňa, avšak nie hala, chodba, zádverie, komora, pivnica, atď.)

 

EKOINDEX

Pomocný ukazovateľ, ktorý sa niekedy uvádza spolu s koeficientom zastavania a koeficientom podielu zelene. Ekoindex kvantifikuje hodnoty územia z hľadiska ekologickej kvality a má dve zložky:

- základný ekoindex hodnotí voľné (otvorené) časti územia mimo plôch, ktoré sú zastavané stavbami

- doplnkový ekoindex hodnotí uplatnenie plôch zelene na stavebných konštrukciách (zelené strechy, zelené steny) a aplikáciu solitérnych stromov na spevnených plochách (napr. parkoviskách).

 

 

Pramene:

STN 73 4301

STN 73 4055

prednášky doc. Ing. arch. Ľubice Vitkovej, PhD., na Fakulte architektúry STU v Bratislave

http://www.vyvlastnenie.sk/clanok/a/co-je-to-zastavana-plocha/

http://sk.wikipedia.org/wiki/Index_podlažných_plôch

http://dev.soyamedia.com/_majo/!mvrrsr/source/download/55-2001.doc.

http://www.atrium-sk.sk/stav/stavebna-ciara.html

http://svf.utc.sk/kpsu/kanderkova/material/otazky_struktura_a_obraz_sidla.pdf

http://www.kosice.sk/docuStore_getById.asp?id=14746

http://www.4-construction.com/sk/vzdelavanie-kniznica/clanok/spevnene-plochy/

61 thoughts on “Ako správne umiestňovať (obytné) budovy na pozemok

  1. Miro hovorí:

    Dobry den,
    chcel by som sa opytat na minimalnu vzdialenost pri dvoch obytnych domoch:
    Povodny ma vysku 10 m(plocha strecha). Novy, ktory by sa mal stavat, ma 3 nadzemne podlazia + podkrovie(9+4 m). Aka vyska domu na urcenie vzdialenosti sa berie, len vyska podlazi(9 m), alebo celkova vyska aj s podkrovim(13 m)? A ktora vyska sa berie na posudenie vplyvu noveho obytneho domu na povodny obytny dom?
    Dakujem za odpoved.

  2. mg hovorí:

    prosím vás, opravte si definíciu podzemného podlažia, lebo tá vaša už viac rokov neplatí !!!

  3. Maria hovorí:

    Dobry den,
    chcem sa spytat, v pripade ze chcem stavat rodinny dom s garazou (garaz je mimo hranice rod. domu, nie je nad nou obytna miestnost, ale garaz je pod jednou strechou s rod. domom), musi byt hranica garaze min 3 metre od hranice pozemku, alebo sa vyhlaska vztahuje len na hranice rodinneho domu?
    Dakujem

  4. Tomas hovorí:

    AK TEDA TAK NAPIS NOVSIU DEFINICIU A NIE LEN MUDROVAT!!!

  5. Richard Peletero hovorí:

    Zdravím,

    chcem sa opýtať, ako je to s exteriérovými bazénmi pri rodinných domoch, rátajú sa do ZASTAVANEJ alebo SPEVNENEJ plochy? Treba plochu vonkajšieho bazéna rátať aj do indexu IPP / IZP?

    Ďakujem

  6. Ján hovorí:

    Dobrý deň, obec chce vybudovať cestu vedľa nášho domu. Vedľa domomu je ešte 1,2 m náš pozemok. Vzhľadom na úzky pozemok na ktorom chcú stavať cestu, máme obavy, že dôjde hlavne v zime k poškodzovaniu domu vodou a snehom. Chcem sa spýtať, aká je najmenšia prípustná vzdialenosť cesty od domu? Okná z dotknutej strany nemáme.
    Ďakujem

  7. lenocka1981@gmail.com hovorí:

    Dobry den, dom budeme mat va zastavanaj oblasti, vsetky domy su v jednej linii, nas bude posledny, chceme ho vysunut vyssie 10 metrov s tym , ze pozemok je svahovity, hore bude dom lepsie stabilizovat svah, a lepsi vyhlad, ake su zakony na umiestnenie domu od ulicnej ciary smerom vyssie? dakujem, nebude s tym problem?

  8. Mária hovorí:

    Dobrý deň,
    okolo nášho rod.domu sa začali stavať z južnej a západnej strany 4 nové rod.domy. Náš dom bol posledný v zástavbe a a všetky stojace RD majú oddychovú zónu situovanú južne.. Na výstavbu nových RD vrátane komunikácií obec vydala platné územné rozhodnutie v ktorom sú stanovené stavebné a uličné čiary nových RD. Dva nové RD zo západnej strany delí od nášho RD nová komunikácia a stavebná čiara je totožná s uličnou čiarou vo vzdialenosti 6,5 m od komunikácie, preto odstup nových RD je dostatočný. Z južnej strany majú stáť 2 nové RD . Na južnej strane RD máme obývačku s presklenou stenou a terasou a cca 2 m od južnej hranice máme prístrešok na grilovanie s výhľadom na juh. V projekte pre ÚR je zakreslená stavebná čiara 3 m od spoločnej hranice . Tu podľa PD k ÚR má stáť len drobná stavba do 25 m2. Uličná čiara pre obidva nové RD z južnej strany je vo vzdialenosti 9,90 m od spoločnej hranice. Stavebník si dal vypracovať GO plán pre vyňatie pôdy, ale ponechal medzi stavbou RD a spoločnou hranicou 3m pás ornej pôdy. Na základe toho nás stavebný úrad vylúčil zo stavebného konania a povolil susedovi mega-stavbu RD s garážou vo vzdialenosti 3 m južne od spoločnej hranice na mieste plánovanej drobnej stavby. Sused stihol vybudovať za pár dní obvodové múry(pri našom oplotení múr dĺžky 9,2 m a výšky okolo 4m) s tým, že dom je v tvare L,dĺžky 24,2m x a 15,5 m x 9,2m, takže nám prekryl akýkoľvek výhľad či už z interiéru alebo zo záhrady. V obývačke vidno cez presklenú stenu z každej strany len súvislý múr.Okamžite sa znížila trhová cena našej nehnuteľnosti. Myslím, že susedný RD vrátane terás a iných úprav prekrčil povolených 30% zastavanej plochy pozemku o rozlohe 1030 m2.Podala som návrh na preskúmanie stavebného povolenia mimo odvolacieho konania kde argumentujem porušením zákona-porušením zastavovacích podmienok územného rozhodnutia,účelovým vylúčením zo stavebného konania a neprimeraným obmedzením našich práv a oprávnených záujmov vo väčšom rozsahu než sa počítalo v územnom rozhodnutí (napr.majetková ujma). Na Vašich stránkach uvádzate, že stavebná čiara sa môže chápať buď ako záväzná , neprekročiteľná alebo tiež podružná. V grafickej časti PD k ÚR sa stavebná čiara bohužiaľ nerozlíšila, len zo situácie je jasné, že sa jedná o stavebnú čiaru podružnú – pre drobnú stavbu.Vznikol tak nejasný stav čo stavebník zneužil. Chcela by som vedieť Váš názor, či určená uličná čiara pre umiestnenie RD vo vzdialenosti 9,9 m od spoločnej hranice je tiež záväzná a či je možné na základe toho považovať vydané stavebné povolenie za nezákonné. Ďakujem.

  9. Gabi hovorí:

    Dobrý deň chcem sa opýtať či mi nejako ovplyvní výška domu povolenie…konkrétne chcel by som stavať malý bungalov pričom z oboch strán pozemku mám veľké resp. vysoké domy…je to problém?

  10. Mišo hovorí:

    Dobrý deň, vlastním pozemok ktorý je vpredu užší a smerom dozadu sa rozširuje. Je možne stavať dom nie na úrovni stavebnej čiary ale napríklad až 5m zanou.
    Ďakujem za skorú odpoveď

  11. Jan hovorí:

    Dobrý deň,
    aktuálne platné stavebné odstupy od jednotlivých stavieb či cestných komunikácií rieši aj tento článok
    http://magazinbyvanie.sk/pri-navrhu-realizacie-domu-musite-dodrziavat-zakladne-odstupy-stavieb/

Add Comment Register



Zanechaj komentár

_________________________

Vaša e-mailová adresa nebude zverejnená.


(vyžadované)

Môžete použiť tieto HTML značky a atribúty: <a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <strike> <strong>